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卖房找中介,这些事儿你得小心着点儿!
  • 时间: 2019-01-11 14:00:27
  • 88人浏览

  概要:买卖二手房,大多都是通过中介进行的,中介不但能促成交易还能协助各方办理过户、贷款手续,提供了极大的方便,但要是碰到无良中介,也可能会惹上麻烦!如果你要卖房,找中介这些事就应该提前知道,加点小心!

  

卖房找中介,这些事儿你得小心着点儿!(实用贴)


  被“独家代理”坑的老廖

  廖先生急售房找到中介,一家中介承诺签独家代理就对外特别推荐廖先生的房源。双方签订了独家代理合同约定了底价,并商定的底价的基础上超出部分,中介按一定比例收取代理费。授权委托书、房屋钥匙、房产证原件和身份证复印件也交给中介。

  可过两三周,中介带了人看房却没成交。廖先生发现中介对外推荐自己的房子价格比双方商量的底价高不少,而且这期间也有其他中介和购房人接触。廖先生找到中介要房产证,说你们要卖不出去,把房产证还我,我自己卖!

  可中介不答应,说“您是委托独家代理,我们也特别发了广告,如果你违约要赔偿我们损失!” 廖先生发现协议对代理销售时间没什么限制,更没有不能按时出售的赔付标准。估计中介公司之所以不急于出售房屋,就是觉得现在的价格不够高,能赚取的中介费比较低。

  可廖先生卖房是要急用钱。即使独家代理合同有问题,要想争个对错到法院起诉审理也要几个月,房产证在中介手里,这样短期内是无法卖房子的。无奈之下,廖先生只得和中介协商,改变了中介费的支付标准,这才把房子卖了出去。

  廖先生找“独家代理”是为了方便快捷,结果签约不慎却带来了麻烦!也许这类麻烦在现实中发生比例并不高,但由于律师“战斗”在处理麻烦的第一线,碰到的几乎都是麻烦,而且麻烦的比例再低,轮到某个人头上,也是百分之百的麻烦!


  所以,来看看杨文战律师根据实践整理的一些卖房找中介需要注意的事儿,提前预防一下可能的麻烦,是非常有必要的!


  杨文战律师提示:找中介卖房,要注意什么

 

  1、“全权委托”、“独家代理”要慎重。

  “全权委托”是指房主委托中介代理自己行使全部权利,可以代为确定交易条件、签订合同、办理过户手续等。一旦中介公司为自己利益而对购房人做出承诺,房主对购房人就要承受相应后果,至于房主还能否向中介追究责任,那一般是与购房人无关的。

  “独家代理”是指房主承诺只委托某一家中介代为出售房屋,不得自行或另行委托其他中介出售。这种情况下,如果中介因某种原因不积极出售房屋房主就会比较被动,即使自己寻找到合适的出售机会可能也要面临中介索要约定的费用。虽然说从法律角度分析,这种未付出却索要费用的约定可能属于不具备效力的“霸王条款”,但毕竟还是有麻烦和风险。

  所以,如果委托中介卖房,不要采取“全权委托”或“独家代理”的方式。即使采用上述的方式,也应在合同和授权委托书上做出一定限制,比如:

  “委托书上标明签订合同或收款须由产权人本人亲自确认方为有效”

  “独家代理的底价是多少”

  “中介代理权的有效期限到何时止”

  “不能按约定时间和价格出售如何处理”

  “不通过中介另行出售如何处理”

  等等。


  2、房产证原件应该由产权人持有。

  中介可能以方便代理为由要代管《房屋所有权证》,这对售房人是极为不利的。一旦房主和中介发生什么纠纷,中介往往会扣住产权证。即使能通过诉讼等方式要回产权证,也要投入相当的时间和精力,何必呢?

  可以把相关产权证、身份证的复印件交给中介,需要原件时可由产权人亲自出面办理。即使是复印证也可以做一些必要的标注,比如在产权证或身份证的复印件上标明授权范围等约束性语言。


  3、应该坚持在交易时三方亲自确认交易内容。

  卖方应该坚持在签订合同等交易的重要环节由买卖双方及中介三方共同确认相关交易条件并共同在合同上签字确认。

  有中介欺瞒买卖双方“吃差价”,那肯定不愿让交易双方见面。而且双方亲自交流确认交易,还能避免中介为促成交易而故意隐瞒一些房屋的实际情况,比如房子存在什么缺陷,本来房主是如实告知中介的,但有的中介为了赚取中介费,故意隐瞒不告知购房者。一旦交易完成,购房者追究,中介已经收取到中介费,这时不说是“售房者没说”就是说“购房者已知”,反正我中介无责。


  4、签署合同等文件不能留空白。

  售房者在签署合同等文件时一定要仔细审核文件的内容,如果有空白之处要么要求明确填写要么用笔划掉相应空白。

  以往曾经发生过购房者主张有自己签名的合同与自己见到的合同不同,签名是真的,但合同中的一些空白内容被中介或对方事后填写了对自己不利的内容。但提出这种主张的人往往又没有证据证明这个事实,所以这种主张往往很难成立。


  5、如中介可能持有房款须明确延期付款的违约责任。

  虽然现在各地二手房交易都有资金监管的要求,但由于阴阳合同等原因,在交易中还是可能涉及通过中介代收房款,或者涉及中介代办贷款、垫资、转按揭等手续。可能会出现购房者先把相关款项打给中介的情况,如果事先有约定,对于购房者而言,把房款付给中介就等于是付给售房人,而有的中介会拖延把相关款项交给售房人的时间。

  建议尽量采取资金监管等方式,不通过中介收款。如果涉及上述问题,也应该在书面文件中约定中介代为收取上述款项后多长时间把相关款项转交给售房人、如果不按时转交如何承担违约责任等内容。


  6、对交易可能发生的费用应该在委托中介时提前确认清楚。

  在与中介签订正式的有权利义务约束条件的协议或承诺之前,买卖双方应该先就售房涉及的各项税费标准、承担方进行书面明确,对要委托中介代为处理的所有事项都进行明确约定及中介费标准和承担也书面确认。

  房屋交易中各项税费的标准及承担也是影响双方交易的重要因素,如果存在不明确或误会的地方,在合同签订后,双方可能会因费用承担问题产生争议。这种情况即使买卖双方认可因误会解约互不追责,也可能涉及中介要求收取中介费,或不不退还已收取的中介费的问题。


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